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[부동산 칼럼] 청주 아파트·주택시장...'먹구름' 벗어날까

윤경식 한국공인중개사협회 충청북도 지부장

충북넷 2018년 02월 23일 금요일
웹출고시간 : 2018.02.23 17:51:00           최종수정 : 2018.02.26 04:09:48

요즘들어 올해와 내년 청주지역 아파트·주택시장의 판도를 묻는 이들이 부쩍 늘었다. 매년 느는 물량에 비해 가격상승은 신통치 않으니 답답한 마음이야 오죽할까. 날씨를 비유로 결론을 이야기하자면 말그대로 먹구름이 짙게 깔린 형국이다. 공급은 증가하고 매수세는 실종돼 가격하락이 지속될 수밖에 없는 상황이 이어지고 있다. 원인은 몇 가지로 분석된다. 우선 정부의 강력한 대출 정책이 주된 원인으로 꼽힌다.

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▲ 윤경식 한국공인중개사협회 충청북도 지부장
서민 봉급생활자와 자영업자들이 누구 할 것 없이 대출을 안고 APT와 주택을 장만했는데, 정부의 강력한 LTV와 DTI 규제로 대출이 약 40~50% 가까이 축소됐다.

 대출을 받으면  원금과 이자를 동시에 상환하는 원리금 균등상환제도 침체 원인으로 지목된다. 지난해부터 지방에도 전면 시행된 이 제도로 인해 서민들과 봉급 생활자들은 집을 사고 싶어도 살 수 없는 제도적 브레이크에 발목이 잡혔다.

수요와 공급의 불균형도 문제다. 청주시 연간 주택·아파트 수요량을 살펴 보면 답을 쉽게 찾을 수 있다.

지난 2010년부터 2015년까지 연평균 결혼건수는 5188건, 연평균 1인가구 증가는 1689건에 달했다.

여기에 연평균 세대가구증가가 3,410건인 걸 감안하면 연평균 1만226가구가 필요하다는 계산이 나온다.

이들 모두 주택과 아파트를 매입할 확률은 적으니 대략 60%전후로 매입수를 계산하면 청주시 연간 수요량은 약 6000가구 전후로 관측된다.

하지만 청주시 발표에 따르면 올해 준공 및 입주를 앞두고 있는 물량만 1만3000여가구에 이른다. 올해만 놓고 봐도 수요대비 공급이 두 배 이상 초과다. 여기에 내년도 준공 및 착공예정 아파트가 1만8713가구로 대략 계산해도 공급이 수요를 월등히 앞지른다.

경기 부진으로 인한 투자매수심리 위축도 이어질 전망이다.

각종 세금 중과 제도 및 핵심을 못 잡는 정부 정책의 불신으로 수도권과 투기지역은 지속적인 상승, 지방은 극심한 분양 침체와 경기 부진이 이어질 것으로 보인다.
 
상황을 반전시킬 호재도 분명 있다. 수도권 전철의 청주 공항 연계, 북청주역과 청주공항역의 조기 착공등이 침체된 부동산 분위기를 바꿀 호재로 꼽힌다.

여기에 청주 테크노폴리스 확대개발,오송 2산단 등 산업단지 유치,오송 KTX역사 컨벤션센터유치가 구체화 되면 청주 지역 부동산이 다시 숨을 쉴 수 있다.

정부의 역할도 중요하다. 정책 수립시 반드시 수도권, 광역시와 지방과 2원화 정책이 수립돼야 한다.

과도한 시장 개입은 반드시 큰 부작용이 발생하고 실패한다는 경험을 유의해야 한다.국내 가계 부채에 대한 대책은 원인을 재검토한 후 별도로 정책을 수립해야 한다.이를 종합해 주거 공급 확장을 위한 장기적인 Road Map을 국민들게 제시해야 한다

실수요자들에 대한 서민 주거안정 정책도 강화해야 한다. 극심한 분양 침체를 격는 지방은 LTV,  DTI 현실화, 원리금 균등상환정책 재검토해야 한다.지방 택지개발지구내 분양 APT에 규제하고 있는 전매제한 조치도 해제돼야 할 것으로 보인다.

또한 청주만해도 40%에 달하는 청약 가점제를 폐지하고 분양가 상한제에 대한 정책 검토도 필요하다.징벌적인 정책과 대책은 부작용만 양산하고 시장을 왜곡시키는 면이 적지 않다.

정책 관계자 및 정치인, 언론인들은 지방 부동산시장 침체에 대해 침묵해서는 안된다.정부와 지자체가 머리를 맞대고 현실적인 대책을 마련해야할 시기가 지금이다.

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