최근 청주시와 시행사에 대한 비판수위를 갈수록 높이고 있는 청주경실련은 21일 성명서를 통해 “시는 아파트 분양가를 검증할 능력이 없음을 선언하고, 분양가상한제자문위원회를 해체하라”고 주장하고 나섰다. 청주시에게 ‘무능 자인-항복 선언’이라는 극단적 선택을 요구하고 나선 것이다.
# 지역 최대 이슈로 부상한 지웰시티
나아가 경실련은 이번 논란의 시시비비를 가리기 위한 절대 필요조건으로 여겨지는 ▲대농지구 금호어울림아파트 및 ▲신영 지웰시티의 분양가상한제자문위원회 회의록의 공개까지 요구하고 나서 주목된다.
이처럼 지웰 시티가 핫 이슈로 부상한 것은 지역 부동산 시장 역사상 초유로 기록될 몇몇 시초성(始初性) 때문이다. 우선 지웰 시티는 충북의 수부(首府) 도시인 청주권에서 공급됐거나 공급예정인 아파트 중 처음으로 평균 평당 분양가 1000만원대를 뛰어넘었다. 신영측은 평균 분양가를 청주시가 권고한 가격의 상한선에서 겨우 100만원 못 미치는 1139만 9900원에서 확정했다.
이는 최근 몇 년 새 계속돼 온 분양가의 고공 상승세에 화룡점정의 신고가(新高價)를 찍은 사건.
# 최고분양가·최초의 초고층 주상복합… 여러 가지 ‘시초성(始初性)’ 기록양산
또 지웰 시티는 ▲지역에서 최초로 선보이는 40층 이상의 초고층 주상복합 아파트라는 점과 ▲ ‘분양가상한제 자문위’ 역시 청주시정 최초로 구성돼 활동에 들어가게끔 만든 결정적 동인(動因)이 됐다는 점에서도 눈길을 끌었다. 물론 분양가 자문위의 활동은 금호 어울림 아파트를 대상으로 가장 먼저 이뤄졌지만 실은 구성 및 활동목적의 타깃을 당초 지웰 시티에 '정조준'했다는 소문이 유력하게 나돌았다.
어쨌거나 지웰 시티의 분양가가 ‘높아야 평당 1000만원선을 약간 상회할 것’이란 당초 예상을 뛰어넘어 1100만원대에서 결정됨으로써 분양가 결정과정과 가격 적정성을 둘러싼 논란은 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 청주경실련은 “▲신영이 사업승인신청을 위해 청주시에 제출한 분양가 산정 결과가 타당성 있게 도출된 것인지, 또 ▲남상우 청주시장의 공약대로 구성된 분양가 자문위는 어떤 근거를 잣대 삼아 업체 측 분양가를 검증한 것인지 의문”이라는 반응을 보였다. 심지어 이들은 “남상우 시장과 청주시가 고분양가를 잡겠다며 목소리를 높이던 당초 기세와는 달리 시행사 입장만을 두둔하는 것을 보니 각본에 짜 맞춘 것 아니냐”며 사전 시나리오설까지 제기하고 있다. 이들이 분양가자문위 회의록의 공개를 요구하며 압박하는 근거다.
# 사상 첫 자문위 활동…“결과는 낙제”
경실련 등 비판론자들은 “고삐 풀린 분양가를 잡겠다고 큰소리치던 남 시장은 결국 엄청난 고분양가에 대한 추인을 특정업체에게 해준 꼴”이라며 한낱 ‘고무도장(rubber stamp)’만 빌려준 거수기 처지로 전락한 자문위를 조롱했다.
시행사 측은 이에 대해 “부동산은 대량생산이 가능한 공산품과 달리 전 세계에 한 곳 밖에 입지가 없는 등 유일성을 갖고 있어 ‘세상에 같은 부동산은 없다’는 말이 있을 정도”라며 “이 뿐 아니라 초고층 주상복합 아파트는 일반 아파트보다 내진설계를 더 강화해야하고 고층의 거센 바람을 이겨낼 특수 유리창호 시스템을 적용해야 하는 등 공법상 비용이 훨씬 더 든다”고 말했다.
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# “땅 기부채납+간접자본 투자 많아 비용↑”
인테리어 소재의 차별화는 말할 것도 없고 15만평의 거대한 단지 내에 주상건물뿐 아니라 미디어센터, 고급백화점과 명품코너를 갖춘 쇼핑몰, 행정시설 등이 망라된 대단위 복합단지로 건설되는 것도 고려해야 한다는 것이다. 주변 간접자본시설들이 기존 아파트단지와는 수평비교가 불가능할 만큼 고급화를 추구하는 만큼 내재적 가치는 그보다 뛰어날 것이라고 주장했다.
업체 측은 “23일 모델하우스가 오픈 되면 현장에서 이런 주장이 허위과장인지 여부를 확인할 수 있을 것”이라고 자신했다. 회사 측은 “고분양가가 될 수 밖에 없는 배경에는 그간 사업지연에 따른 금융비용 증가와 (주)대농 회생을 돕기 위한 지속적 부담도 반영됐으며, 가장 중요한 부분은 15만평의 대농부지 중 절반을 청주시에 기부채납한 데 이어 주변 도로여건 개선을 위한 대대적인 투자 등에 따른 부담 때문”이라고 말했다.
청주경실련 최윤정 팀장은 “차별적 고급화로 인해 가격 상승요인이 일부 있을 것이란 점은 인정하지만 기부채납이 분양가 상승의 주요 압박요인이라는 주장은 어불성설”이라며 “대농 부지 절반을 청주시에 기부채납 했다지만 나머지 토지는 공업용지에서 상업용지 등으로 용도변경의 혜택을 받은 이후 가격이 9배가량 급등했다는 게 우리 판단”이라고 일축했다.
# “용도변경으로 더 많은 거대이익 실현”
최 팀장은 “따라서 시행사 측에서는 땅값만으로 4배 가량 순이익을 앉아서 취했다는 게 우리의 판단”이라며 “고급화 전략을 채택하고 단지 안팎의 환경 개선을 위한 각종 사회간접자본 투자가 늘어나 가격 상승 부담이 일정부분 발생할 것이라는 걸 인정하더라도 평당 1100만원을 넘을 만큼 고분양가 산정의 충분조건이 되는 지 근본적인 의문을 갖고 있다”고 말했다.
신영 측은 “지웰시티 가격이 종전 일반 아파트에 비해 비싸다고 말 한다면 수긍하겠다. 하지만 터무니없는 고분양가라고 한다면 이것이야 말로 터무니없는 주장”이라며 “앞서도 말했지만 지웰시티의 여러 특수성을 무시하고 평당 가격이 일정 수준을 넘어서는 안 된다고 칼로 무 자르듯 하는 것은 3000cc와 800cc급 자동차를 놓고 배기량과 옵션 등 모든 사항은 무시한 채 두 차량의 가격 모두 얼마 이하여야 한다고 주장하는 것과 다를 게 없다"고 주장했다.
청주에서 아파트 가격이 평당 1000만원을 초과해선 안 된다는 식으로 정서적 가격저항선을 설정, 가이드라인으로 강제하려는 건 반시장적 통제경제의 유혹에서 나온 발상이라는 것이다.
# 진실 비켜간 채 소모적 공방전만 펼 가능성
이처럼 시민사회단체와 업체가 팽팽하게 맞서고 있는 분양가 논쟁은 경실련 요구대로 ▲분양가 자문위 회의록의 공개는 물론 ▲내부 검토자료 수준에 버금갈 만큼 시행사의 분양가 산정 근거가 투명하게 공개되지 않는 한 실체적 진실에는 접근하지 못한 채 소모적 공방전만 벌일 가능성이 농후하다.
더구나 현실적으로 무망해 보이지만 관련 정보가 설령 공개된다 해도 이를 바탕으로 제반 비용 계산을 마친 뒤 ‘어느 수준까지 적정 기업이윤으로 인정할 지, 그리고 공급자와 소비자 나아가 지역공동체가 합의할 수 있는 최적의 모범답안(적정 분양가)을 도출해 낼 수 있으리라 기대하는 건 무리이기 때문이다.
이래저래 지웰시티는 앞으로도 한동안 지역 최대 관심사로 숱한 논란과 화제의 중심에 서 있을 것으로 보인다.
