“오창과학산업단지 신도시가 초고층 빌딩들의 ‘키 높이’ 경연장으로 변모하는 것은 아닐까?”

오창 신도시의 중심상가지구에 30~40층도 아니고 50층을 넘나드는 초고층 마천루(摩天樓)를 건설하려는 민간업체들의 움직임이 최근들어 잇따라 포착되고 있어 지대한 관심을 끌고 있다.

청원군과 한국토지공사 충북본부, 오창신도시 내 부동산중개업소 등에 따르면 최근 오창에는 최소한 3곳 이상에 걸쳐 초고층 빌딩 신축설이 신빙성을 갖고 파다하게 퍼지고 있다.

이들 소문이 눈길을 끄는 이유는 소문의 발원지가 뚜렷하다는 점으로, 충북넷이 확인에 나선 결과 이 소문들은 모두가 ‘사실’인 것으로 밝혀졌다. 그러나 소문이 실재(實在)하고 있다는 점이 사실이라는 것일 뿐, 청원군의 해당 건축허가 결정이 내려진 상태를 말하는 것은 아니다.

# “초고층 건물 지을 수 있는 지 검토해 달라”

삼성테스코의 34층 빌딩 신축계획은 얼마 전에 드러났듯이 소문의 단계를 넘어 이미 공식적인 사실로 굳어진 상태. 그리고 나머지 2곳을 중심으로 나도는 소문은 사업 주체들이 각기 50층 안팎의 초고층 빌딩 신축계획을 짠 뒤 초고층 건축행위가 오창 신도시의 도시계획 및 관련 규정 상 가능한 것인지를 청원군과 토지공사 등에게 검토해 줄 것을 요청한 상태인 것으로 확인됐다.

이렇듯 하늘을 찌를 듯 아주 높게 솟은 빌딩이라는 뜻의 마천루(摩天樓)가 오창의 하늘을 수놓게 된다면 인구 60만 명을 넘어선 중대형급 도시인 청주에서조차 경험하지 못한 초고층 빌딩 시대가 청원군에 먼저 열리는 셈이 된다.

이렇게 되면 최근 시-군 통합을 놓고 미묘한 신경전에 들어간 두 지역 간에 자존심 대결을 촉발하는 계기가 될 수도 있을 것으로 점쳐져 관전 흥미를 더 하고 있다.

◇삼성 테스코
오창 신도시의 하늘선(線), 즉 스카이라인에 ‘높이 경쟁’을 가장 먼저 시도하고 나선 것은 홈플러스로 알려진 삼성테스코다.

삼성테스코는 지난 5월 오창신도시 중심상업지역 내 상업용지(유통시설용지) 2만㎡에 쇼핑단지를 짓겠다며 최고 34층에 이르는 빌딩 신축계획을 청원군에 정식으로 접수한 것으로 밝혀지면서 관심을 끌었다.

청원군은 현재 삼성테스코가 접수한 계획서를 놓고 관련 실·과에서 협의를 마친 뒤 도에 승인신청을 요청한 상태다. 이에 대해 청원군은 “이 부지는 분양당시 지구단위구역 내 특별계획구역으로, 층고 제한을 두지 않은 곳"이라고 말했다.

이처럼 삼성테스코가 오창 신도시의 하늘을 무대로 최초로 발화시킨 스카이라인 경쟁은 최근 들어 후발주자들에 의해 점입가경의 국면을 보이고 있다.

# 터미널 부지에 지으려는 48층 빌딩

◇ 터미널 부지
삼성테스코 부지에서 지근거리에 위치한 시외버스 터미널 부지의 소유자는 최근 "48층의 건축물을 신축하려 하는데 규정상 이것이 가능한 지 검토해 달라"며 청원군에 의견회신을 요청한 것으로 확인됐다.

청원군은 “터미널 부지를 소유하고 있는 경기도 수원의 앤젤 이앤씨라는 회사가 얼마 전 초고층 빌딩 계획을 밝히며 법률 검토를 정식으로 의뢰한 게 사실”이라며 “삼성테스코의 계획서가 들어왔을 때와 마찬가지로 해당 실․과에서 타당성 및 규정 검토를 진행하고 있다”고 확인했다.

청원군은 “이 사안은 오창이 과학산업단지인 만큼 산업 입지 및 개발에 관한 법률의 적용을 받아 지구단위 계획을 바꿔야하는 문제로 최종적으로 충북도의 승인을 받아야 한다”며 “그 결과 가능하다는 답이 도출되면 청원군으로서도 바람직한 일 아니겠느냐”고 말했다.

하지만 청원군은 “현재 사안을 검토 중인 단계여서 더 이상 구체적인 내용을 밝히는 것은 곤란하다”고 했다. 부동산 전문가들은 이 건물의 건축계획이 허용되면 오피스 및 상업용 시설이 혼재하는 성격의 첨단빌딩이 되지 않겠느냐고 추측했다.

군은 “5일부터 8일까지 김재욱 청원군수가 중국 출장을 다녀 온 끝이어서 일러야 이번 주 아니면 다음 주 쯤 대략적인 입장이 정리될 것 같다”며 “이 건 또한 해당 법률과 오창신도시의 여건을 종합적으로 검토한 뒤 상황이 허용하는 한 최대한도로 민간부문의 투자의지를 수용하는 쪽으로 결론을 내고자 한다”고 전했다.

◇특급호텔 부지에도 50층 안팎 주상복합 건물 추진설
오창 신도시를 무대로 예고되고 있는 마천루 경쟁의 백미는 특급호텔 부지를 둘러싸고 나돌고 있는 소문이다.

이 소문은 수도권에 본사를 둔 회사로 오창 신도시 내 특급호텔 부지를 소유하고 있는 거묵개발과 청원군 간에 소위 빅딜을 놓고 협상이 벌어지고 있다는 내용으로, 현재 가장 큰 호기심을 촉발하고 있다. 청원군과 업체가 서로에게 필요한 것을 주고받는 소위 빅딜을 놓고 협상하고 있다는 설의 실체는 이렇다.

# 특급호텔 부지에 주상복합 건축 허용하되 3만 3000평방 미터 기증 받는 조건
# 16만 5000평방미터 연구용지 중 업체가 13만 2000평방 미터 청원군이 나머지 3만 3000평방 미터 매입
# 기부 받은 3만 3000평방미터+자체 매입 3만 3000평방미터 더해 총 6만 6000평방 미터에 공공체육시설 설치

‘거묵개발에서는 특급호텔 부지의 용도를 주상복합 빌딩을 지을 수 있는 땅으로 전환시켜줄 것을 청원군에게 요구하고 있다. 그럼 거묵개발은? 청원군에게 오창 신도시 내 빈 땅으로 남아 있는 16만 5000평방 미터(5만평)의 연구용지 중 13만 2000평방 미터(4만평)를 사들여 이 중 3만 3000평방 미터(1만평)를 청원군에 무상 기부(기부채납)함으로써 불로소득을 환원한다는 것이다. 그리고 청원군은 거묵개발로부터 기부 받는 땅 3만 3000 평방 미터와 자체 재원으로 나머지 3만 3000평방 미터의 연구용지를 사들인 뒤 두 땅을 합쳐 6만 6000평방 미터(2만평) 규모의 부지에 공설 운동장 등 공공 체육시설을 건립한다는 것이다.’

# “오창에 특급호텔 부지 팔아먹은 뒤 곧이어 청주에 초대형 특급호텔 건립 허가”

이런 큰 그림을 놓고 이뤄지는 빅딜설에 대해 청원군은 “이런 얘기가 오고간 사실은 있다”고 확인했다. 하지만 본격적인 협상이 이뤄지고 있는 단계는 아니라고 부언했다. 토지공사 충북본부 역시 “얼마 전에 거묵개발 측에서 위와 같은 빅딜의 구상을 넌지시 밝히며 16만 5000평방 미터에 이르는 연구용지에 대해 상세히 문의한 적이 있다”고 사실을 확인해 줬다.

토공 관계자는 사견을 전제로 다음과 같은 흥미로운 분석의 틀을 제시했다.
-오창에서 청주 쪽을 바라보면 멀리서도 웅장한 자태를 잃지 않고 있는 청주 라마다 플라자 호텔이 눈에 들어온다. 2003년 충북도가 특혜 시비를 낳으면서까지 인문계 고교 바로 코 앞에 특급호텔 인․허가를 내 준 바람에 탄생할 수 있었던 충북 최대의 숙박시설이다. 하지만 바로 그 직전인 2002년 오창 신도시 내 특급호텔 부지를 분양받은 업체 측으로선 날벼락을 맞는 심정이었을 것이다. 이 땅은 물론 오창 신도시를 조성한 토공이 분양한 것이다. 어쨌거나 해당 업체인 거묵개발로선 청주국제공항 배후지로서 특급호텔이 향후 가지게 될 존재가치를 내다본 투자였겠지만 결과적으로 낭패를 봤을 것이다. 턱 밑인 청주에 먼저 특급호텔이 들어서게 되자 선점 효과를 잃게 되면서 크게 당혹해 하지 않았을까. 충북지역의 특급호텔 투숙객 및 이용객 수요는 한정돼 있다. 최근 토지공사를 방문해 조심스레 상황을 살피고 돌아간 업체 관계자도 이런 속내를 내비쳤다.-

도시계획 및 부동산 전문가들은 “거묵개발은 일반상업용지로 돼 있는 특급호텔 부지 2만 8000여 평방미터를 5년 전에 인근 공동주택용지 보다 2배 가까운 가격에 분양받은 처지이다. 보통 땅값이 비싼 상업용지를 주상복합 건물을 지을 수 있도록 주택용지로 바꾸는 경우는 통상 보기 힘든 사례다. 보통은 주택용지나 공업용지, 또는 산림지역 등을 택지로 바꾸거나 상업용지로 변경할 때 특혜의혹이 제기되는 데 거묵개발 사례는 반대의 경우여서 어떻게 이해해야 할 지 모르겠다"는 반응을 보였다.

이들은 특히 “일반의 정서는 의혹부터 제기하는 것이 혹 당연한 일일 지 모르지만 만약 청원군이 이익의 상당부분을 토지형태로 환수해 공익 목적으로 활용할 경우에는 상황이 사뭇 달라질 수 있는 것 아니냐”고 했다.

# “오창에 대표적 랜드마크 세우고 싶지만…”

거묵개발은 이런 얘기들을 확인하는 기자에게 “가능하다면 오창 신도시를 상징하는 대표적 랜드마크로서 최고급의 주상복합 건물을 50층 정도로 짓고 싶은 의향은 굴뚝같지만 아직은 구체적 계획을 밝히기엔 이르다. 그럴 단계도 아니지만 진의와 달리 왜곡될 소지가 크기 때문이다”며 양해를 구했다. 거묵개발 역시 논란에 휘말릴 수 있는 상황을 가장 우려하는 듯 했다.

거묵개발은 특급호텔 부지를 사들인 지 5년이 지난 지금까지 투자를 머뭇거리면서 지역 여론으로부터 그리 호의적 평가를 받아오지 못한 게 사실이다. 그것이 강력한 경쟁상대로 떠오른 청주 라마다 플라자 호텔의 영향 때문인 지 여부는 모르겠지만 투자가 계속 늦어지자 지역에서는 “땅 투기 목적으로 땅을 사 둔 게 틀림없다. 나중에 때가 무르익으면 되팔려는 속셈 아니냐”는 입방아가 끊이지 않고 계속돼 온 게 사실이다. 하지만 거묵개발 측이 오창에 대규모의 개발사업을 추진하려 하는 것으로 드러남으로써 이런 논란은 새 국면을 맞게 됐다.

# “원칙에 따라 정정당당하게 한 점 의혹 없이 처리 하겠다”

이에 대해 청원군은 “위와 같은 기브 앤 테이크(Give & Take), 즉 빅딜을 양자가 서로 진정성을 갖고 본격 협상에 들어간 상태는 전혀 아니다. 서로가 가볍게 의사를 한 두 차례 타진했을 뿐이다. 하지만 진지하게 협상을 본격화하는 것에 대해 양자가 합의할 경우에는 모든 내용을 공개, 오창 신도시 주민의 의견을 수렴하는 등 정정당당하게 협상을 진행한다는 게 청원군의 입장”이라고 말했다.

법 테두리 안에서 원칙대로 하겠다는 말도 잊지 않았다. ‘최소한도로나마 명분과 실리를 보장, 민간자본의 투자에 물꼬를 터줄 필요가 있다'는 목소리도 충분히 감안하겠지만 한 점 의혹도 사지 않는 방법으로 투명하게 추진하겠다는 의지를 분명히 했다.

그렇지만 청원군의 진짜 속내는 가능하다면 빅딜을 성사시키고 싶어 하는 분위기인 것으로 느껴졌다. 특히 오창 신도시에 공설운동장 하나 변변하게 마련하지 못해 “도시행정 수준이 그 정도 밖에 안 되느냐”는 여론의 뭇매를 맞은 씁쓰름한 기억이 생생한 청원군으로선 이번 기회에 체면을 살리고 싶어 하는 것 같았다. 특히 그것을 서로가 명분과 실리를 살릴 수 있는 방법으로, 그것도 당당한 절차를 거쳐 이룰 수 있다면 마다할 리가 없지 않느냐는 기류도 읽혀진다.

# 모든 이해 당사자의 선(善)의지와 주민 여론이 풀어야 할 과제

청원군 관계자는 “체육시설용지 하나 제대로 확보하지 못한 청원군의 불명예는 ‘오창 신도시 입주로 세수 증대 효과를 만끽하면서 청원군이 한 게 뭐냐’는 질타에서 비롯된 것으로, 청원군 행정의 아킬레스건 임은 틀림없다”고 토로했다.

청원군은 오창 신도시의 장기 발전 전략 차원에서, 그것도 행정의 체신을 당당히 회복할 수 있는 방법으로 청주시의 대농지구 해법을 상기하는 듯 했다.

‘대농해법’이란 공업용지였던 대농부지를 대농의 회생과 부도심 개발이라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 목적에서 용도를 변경, 민간기업의 투자를 유도하는 한편 용도변경에 따른 혜택을 전체 부지의 절반에 거쳐 기부를 받음으로써 지역 사회에 환수시킨 전례를 말한다.

어쨌거나 특급호텔 부지 문제에 대한 올바른 해법은 해당기업은 물론 인허가권을 갖고 있는 청원군과 충북도 등 행정기관의 선(善)의지를 전제조건으로 한다.

동시에 이해당사자 모두가 잊지 말아야 할 또 다른 중요한 사실은 어느 방안이 오창 신도시, 나아가 청원의 미래발전 잠재력을 극대화하는 길이냐 하는 점에 고민이 맞닿아 있어야 한다는 것이다.

초고층빌딩이 그 지역의 행복 지수이거나 경쟁력을 말해주는 척도는 아니지만 ‘첨단’ ‘발전’ ‘문명’ 등등의 단어를 떠올리게 하는 구체적이고도 미래 지향적인 상징물이 될 수 있다는 점에서 청원군이 선택하게 될 결정이 주목된다.

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